在扶持、鼓勵租賃市場的政策環(huán)境下，ABC房地產公司轉型積極發(fā)展租賃業(yè)務。ABC公司是增值稅一般納稅人，主要持有商鋪、住房、倉庫三種物業(yè)：商鋪、倉庫都是營改增后自行開發(fā)建造的。住房中的絕大部分是從分散的個人業(yè)主手中租來，統(tǒng)一裝修后再對外出租的，小部分為營改增后自建的。



ABC公司的出租業(yè)務，應該怎么繳稅呢？

01政策文件

“不動產租賃”屬于“現(xiàn)代服務-租賃服務”，增值稅稅率為9%。符合條件可以選擇簡易計稅方式計稅，適用5%征收率。

符合條件是指：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產。

政策文件：《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

02政策分析

ABC房地產公司出租的房產都是營改增后取得的，取得方式包括自建、租賃，無法適用簡易計稅，按照9%稅率繳納增值稅?？紤]到物業(yè)形態(tài)的不同和住房租賃市場的政策優(yōu)惠，需要分物業(yè)進行增值稅合理規(guī)劃。

03稅務規(guī)劃

出租商鋪

自行開發(fā)建造的商鋪，建造過程中盡量取得一般納稅人建筑企業(yè)開具的9%的增值稅專票，實現(xiàn)最大程度的抵扣，假設取票率為80%，稅負就能控制在2%-3%的合理區(qū)間。

如果只能與小規(guī)模建筑企業(yè)合作，可以采用甲供材的模式，建筑企業(yè)僅提供建筑勞務，開具3%的增值稅專票。由ABC地產公司直接購進材料、設備，取得13%的增值稅專票。

出租住房

住房從個人手中租賃而來，很難取得增值稅專票抵扣，現(xiàn)在對外轉租卻要按照9%稅率全額繳納增值稅，負擔難以承受。

有的朋友會說，個人也可以去稅務代開3%專票給ABC公司?。?/p>

現(xiàn)實情況一個是，個人房主不愿意代開，另一個是，代開需要ABC房地產公司去承擔實際稅費，由于不同地方的代開政策不同，綜合稅負在3%-20%不等（增值稅一般可以免稅，主要是個人所得稅）。

這種情況下，ABC公司可以先成立住房租賃公司（全資子公司），再以子公司名義將住房對外出租給個人。

原模式：

ABC房地產公司從個人業(yè)主手中租入住房，承諾免費裝修，再直接將住房對外出租給其他個人。假設每月收取個人租客的租金為2000元（含稅），支付給個人業(yè)主的租金為1500元，租期為一年。

ABC公司替?zhèn)€人業(yè)主代開了增值稅普通發(fā)票，月租金不超過15萬元，享受增值稅免稅，因為無法取得專票，沒有進項稅額。

原模式增值稅稅負：

2000*12÷（1+9%）*9%=1982元

新模式：

ABC房地產公司成立了S公寓出租平臺公司，從個人業(yè)主手中租入住房，承諾免費裝修，再對外出租給其他個人。公寓平臺為增值稅一般納稅人，其他條件相同。

根據24號公告，一般納稅人租賃企業(yè)，出租營改增后購進的住房給自然人，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

政策依據：《財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告2021年第24號 關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》

新模式增值稅稅負：

選擇簡易計稅：2000*12÷（1+5%）×1.5%=343元

比原模式節(jié)約稅款=1982-343=1639元

優(yōu)惠力度=（1982-343）/1982=83%

主動利用稅收優(yōu)惠，合理節(jié)稅的效果很明顯。

提供倉儲服務

倉儲服務是指：利用倉庫、貨場或者其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務活動。

倉儲服務屬于“現(xiàn)代服務-物流輔助服務”，增值稅稅率為6%。一般納稅人提供倉儲服務,可以選擇適用簡易計稅方法計稅，簡易計稅適用征收率3%（而倉庫出租為9%）。

ABC公司可以通過安裝自動監(jiān)控設備、聘請安保人員等方式，將租賃業(yè)務變?yōu)閷嶋H提供倉儲服務，同時簽訂倉儲合同而不是租賃合同。在倉庫建造費很難取得進項稅額情況下，預計稅負降低3%-6%。

注：僅簽訂倉儲合同而沒有業(yè)務實質是不行的，存在稅收風險。

小結

考慮到商鋪、住房、倉庫等不同的物業(yè)形態(tài)，企業(yè)需要分物業(yè)進行增值稅合理規(guī)劃，積極利用國家的住房租賃市場的優(yōu)惠！

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